Certifikovaný realitní profesionál pro Teplicko a okolí

Anna Černá profesionální realitní makléř Teplice

Poptávám nemovitost Nabízím nemovitost Nabídka nemovitostí

Blog

Makléř roku RE/MAX Synergy

Musím se s vámi podělit o moji obrovskou radost. za rok a půl působení v síti RE/MAX pod křídly kanceláře Synergy, kdy za obrovské podpory a mentoringu se mi podařilo porazit matadory kanceláře a umístila jsem se na krásném 3. místě.

Děkuji Petra Vršecká a Milan Vršecký 

Odměna za roční práci, ale spokojena budu, až na prvním místě.
www.annacerna.cz

Úspěch

Úspěch

Když jsem po těchto schodech šla nahoru, abych zvěčnila krásu sedmi metrového lustru, vnímala jsem každý krok, jako by to byl můj život sám. Dosáhnout jakého koliv úspěchu stojí značné úsilí, ale každým krokem jsme k němu blíž a blíž. Má cesta má ještě několik pater :) a mnoho schodů. Děkuji, že mé kroky sledujete. www.annacerna.cz

Po týdnu prodáno

Po týdnu prodáno

Po týdnu v nabídce má i tato nemovitost s nelichotivým vzhledem svého budoucího majitele.

Přenechte prodej na profesionálovi.

T: 608 666 968  E: anna.cerna@re-max.cz

Hypotéky ČNB

Hypotéky ČNB

Co přinese další omezení hypoték?

 

Od 1. října začala platit nová pravidla České národní banky (ČNB), která opět výrazně regulují trh s hypotékami. Zhruba 20 procent lidí, kteří by ještě v srpnu na hypotéku „dosáhli“, již u bank s původními požadavky nepochodí. Hlavním argumentem ČNB je zmírnění rizik na přehřátém realitním trhu.

 

Posledních několik let se neslo ve znamení výrazného růstu realitního trhu. Nezvykle vysokou poptávku doprovázel také růst cen nemovitostí. Jen za loňský rok se podle dostupných dat zvýšily ceny v průměru o 16 procent. Největší podíl na tomto vývoji má samozřejmě Praha, kde je cenový nárůst nejvíce znát. Stranou však nezůstaly ani další regiony. Do této situace vstoupila Česká národní banka, která se rozhodla proti růstu cen zasáhnout vlastními opatřeními v podobě zpřísnění pravidel pro žadatele o hypotéční úvěry. Bez ohledu na to, že objem aktuálně nesplácených úvěrů je minimální a zaměstnanost je na rekordní úrovni, přistoupila ČNB od října k dalšímu zpřísnění a tím faktickému omezení dostupnosti hypoték. Důvodem je především obava, že jakmile se situace obrátí (tedy ekonomika přestane vykazovat růst, začne se zvyšovat nezaměstnanost a porostou úrokové sazby), mohla by se část domácnosti dostat do potíží se splácením svých hypoték. To by mohlo ovlivnit zdraví bank a vyvolat efekt podobný tomu, co zažil před několika lety hypotéční trh ve Spojených státech amerických.

 

Výše dluhů zásadně omezí možnost hypotéky

Podle nových pravidel platících od října letošního roku hypotéku nedostane ten, jehož úvěry v součtu přesahují 45 procent čistých měsíčních příjmů (DTI - debt to income) a zároveň ani ten, jehož celkový objem půjček přesahuje devítinásobek čistých ročních příjmů (DSTI – debt service to income). Uveďme si příklad. Pokud má domácnost čistý měsíční příjem 40 tisíc korun, maximální výše všech úvěrů může být 4,32 milionu korun a zároveň by se všechny měsíční splátky měly vejít do 18 tisíc korun.

Navíc banky již nesmí poskytovat 100% hypotéky, ale klient musí mít minimálně 10% hotovosti. Nejběžnější jsou však 80% hypotéky. Pokud má zamýšlená nemovitost hodnotu například čtyři miliony, musí klient kromě předchozích podmínek mít ještě 800 tisíc z jiných zdrojů. Nejméně „rizikovou“ skupinou jsou pro banku ti, kteří žádají ve dvou, dosáhnou na průměrný příjem a mají minimální či v lepším případě žádné další úvěry.

 

Úrokové sazby budou dále růst

Zájemcům o vlastní bydlení dále situaci komplikují také rostoucí úrokové sazby u hypotečních úvěrů, které se odvíjí od základní úrokové sazby. Tu ČNB opět navýšila o 0,25 procentního bodu na 1,5 procenta. Navíc se dá očekávat, že úrokové sazby budou dále tlačené směrem vzhůru a možná ještě do konce letošního roku se dočkáme dalšího zvýšení základní sazby. Tu banky musí promítnout do svých kalkulací a fakticky tak dojde k dalšímu zdražení hypoték. Řada klientů tak bude muset přehodnotit své požadavky na velikost nemovitosti nebo lokalitu nebo samotný nákup oddálit, což by se mělo v horizontu několika měsíců začít promítat také na cenách samotných nemovitostí. Spíše než jejich zlevnění se ale dá spíše očekávat jen zpomalení růstu cen.

Sezónnost či neprodejná nemovitost?

Sezónnost či neprodejná nemovitost?

Sezónnost či neprodejná nemovitost? Na současném realitním trhu neexistují

 

Pokud má nemovitost dobře stanovenou cenu, je v dobrém stavu a na zajímavém místě, jejímu prodeji nestojí nic v cestě. Majitelé chtějí svůj dům či byt rychle a dobře prodat a kupující řeší svou aktuální potřebu. Sezónnost tak v současnosti prakticky neexistuje a léto je toho důkazem.

 

Realitní makléři fungují  - stejně jako celý nemovitostní trh - bez ohledu na konkrétní období. Zatímco si tak nyní většina lidí vybírá zasloužené volno v podobě dovolených, prodej domů a bytů pokračuje čile dál. Nemusíte se starat o termíny prohlídek, ani se bát, že se s budoucím majitelem minete, protože zrovna nejste u telefonu. Výhodou spolupráce s realitní kanceláří je kompletní servis, který pro Vás makléř zajistí, ať jste kdekoli. Kromě toho je samozřejmostí právní podpora, technické zajištění převodu, kvalitní marketing nemovitosti a další věci. Jen odborník je totiž schopen vše zvládnout tak, aby co nejlépe dosáhl konkrétního cíle, kterým je prodej či nákup.

 

Prodejem svépomocí se připravíte o čtvrtinu příjmu!

Vždy bude část lidí přesvědčena o tom, že si nemovitost nejlépe prodají sami. Prodej nemovitosti svépomocí přitom ztěžují dva důležité faktory: dodatečné náklady a stanovení prodejní ceny. Občas se setkáváme s názorem, že když si majitel nemovitost prodá sám, nebude platit provizi a ušetří. Tato představa je mylná. Ze statistik vyplývá, že průměrná cena stejné nemovitosti prodávané svépomocí je téměř o čtvrtinu nižší než když stejnou nemovitost prodává realitní makléř. Důvodem bývá to, že majitel nemovitosti nedokáže reálně nastavit cenu. Vychází buď z budoucích finančních potřeb, nebo z nákladů v minulosti. Výsledkem je, že se nemovitost může stát dlouhodobě neprodejnou, dochází k postupnému snižování ceny a k prodeji často dojde za cenu, která vůbec neodpovídá původním majitelovým představám. 

 

Přeceňování vlastních dovedností

Dalším důvodem, proč neprodávat sám, je neznalost správného postupu při prodeji. První úskalím, na které narazí, může být nedostatečně účinný marketing a slabá publicita. O nemovitosti se tak velká část potenciálních kupců ani nedozví. Správný makléř by přitom měl mít připravenou adekvátní kombinaci inzertních zdrojů dle typu nemovitosti. Příkladem může být třeba dům v rekreační oblasti, který lze inzerovat jako rodinný dům a také jako chalupu.

 

Právní vady nebo zatajení informací

Zmiňovat, že kvalitní fotografie nemovitosti jsou dnes již standardem, je asi zbytečné. Přesto se najdou nemovitosti, které prostě fotogenické nejsou. Makléř si i s tímto omezením umí poradit a fotodokumentaci doplní půdorysy či vizualizací. Stejně tak dokáže při nabídce pracovat s jakoukoliv právní vadou či omezením a zohlednit to v rámci inzerce. Zkušený makléř – na rozdíl od někoho, kdo nemovitost prodává poprvé – také vždy dokáže zvolit individuální postup při řešení komplikovaných prodejů. A to ani nezmiňujeme, jaké požadavky na prodávajícího může mít banka protistrany, jaké jsou rozdíly v představě o kupní smlouvě nebo jak se řeší prodej, pokud je vše financováno z vlastních zdrojů kupujícího.

Chcete-li mít klid a jistotu, obraťte se na svého realitního makléře. Při správném servisu je totiž prodejná každá nemovitost.

 

 

Anna Černá

Váš realitní makléř

Jak připravit nemovitost k prodeji?

Prodej domu ulice Skupova, Teplice Prodej domu ulice Skupova, Teplice

Jak připravit nemovitost k prodeji

Ač se prodej nemovitosti na první pohled může zdát jako velmi jednoduchá věc, opak je pravdou. Jen samotná příprava na prodej zabere makléři nemálo času. První dojem na potenciální kupce totiž uděláte jen jednou.

 

Než začneme nemovitost nabízet, měli bychom si uvědomit, že potřebujeme svoji nemovitost zatraktivnit v očích potenciálních kupců. Ať už se jedná o prodej nebo pronájem, následující doporučení a tipy by měly proces co nejvíce zefektivnit a přispět k dosažení co nejvyšší ceny. Nemovitost neupravujeme pouze pro kvalitní fotodokumentaci či videoprohlídku, ale i také kvůli potenciálním klientům, kteří přijdou na prohlídku.

„Koupě nemovitostí je ovlivněna všemi smysly -  nepodceňujte jemnou vůni, příjemnou hudbu a doplňky sladěné v perfektně uklizeném prostoru. Přesně tyto drobnosti mohou pomoci nerozhodným, aby získali pocit pohody a z nemovitosti cítili budoucí domov,“ vysvětluje Anna Černá z RE/MAX Synergy.

 

Totální úklid je základ!

Naprostým základem je důkladný úklid. Byt je třeba před prohlídkou ještě důkladně vyvětrat, případně lehce provonět. Mnoho potenciálních zájemců dá na první dojem. Proto vždy odstraňujeme všechny osobní věci, fotografie, ale také prostředky osobní hygieny. Prohlídka by se také měla obejít bez domácích mazlíčků. Náleží-li k nemovitosti i venkovní prostory, kupující jistě ocení pohled na upravenou zahradu s posekaným trávníkem, zbavenou náletových dřevin a skladiště v koutě zahrady.

„Pokud nemovitost disponuje pěkným výhledem, doporučuji roztáhnout závěsy a otevřít umytá okna. Jestli bude prohlídka probíhat ve večerních hodinách, atmosféru příjemného a útulného domova navodíte jednoduše tím, že před prohlídkou rozsvítíte všechna světla a ve vhodných místech zapálíte svíčky,“ dodává Anna.

K náročnějším záležitostem a často opomíjeným patří vymalování nemovitosti. Věřte, že zrovna tato investice patří z hlediska prodeje k těm vratným. Vzdejte se výrazných barev zdí, dejte přednost pastelovým barvám, či bílé.

 

Home staging či aranžování

Pokud chcete mít svou nemovitost opravdu dokonalou, zkuste využít takzvaný Home staging. Jedná se o profesionální službu, která má za úkol:

  • Posílit pozitivní stránku nemovitosti
  • Potlačit osobní vkus prodávajícího při zachování útulnosti prostoru
  • Podnítit představivost zájemce, aby si uměl představit, že brzo tu bude doma
  • Vkusně vybavit interiér nábytkem a dekoracemi
  • Uspořádat nábytek a sladit barvy
  • Odstranit rušivé prvky

Výsledkem je uklizená, vzdušná, uspořádaná a praktická, zkrátka pohodová nemovitost, v níž by rád bydlel kdokoliv.

 

Prezentace je půl úspěchu

Pokud již máte byt či dům připraven, je na čase udělat fotografie, případně i video. V dnešní době však nestačí udělat pár snímků a umístit je pouze na příslušný webový portál. Ale se všemi těmito věcmi si profesionální realitní makléř umí poradit. Ví totiž velmi dobře, jak z bytu či domu udělat rozlehlé, vzdušné a prosvětlené sídlo.

 

V případě, že chcete bez starostí prodat svoji nemovitost za tu nejlepší cenu, budu ráda, když se na mě obrátíte.

Samoprodejci

Samoprodejci

Proč svěřit prodej nemovitosti profesionálovi?

Zhruba polovina těch, kteří prodávají byt či dům, se chce obejít bez pomoci ze strany realitní kanceláře. Hlavním argumentem je úspora peněz za provizi. Takový postup se ale často nevyplácí, a to nejen kvůli špatnému odhadu reálné ceny nabízené nemovitosti. Na jaká další úskalí lze při jejím prodeji narazit?

 

Jedním z nejčastějších problémů při samoprodeji je neexistence závazné rezervace. Kupující si pořízení nemovitosti po několika měsících rozmyslí a prodávající se tak ocitnou na začátku celého procesu s tím, že jim nikdo nekompenzuje promarněné prostředky ani čas.

 

S realitním makléřem prodáte za správnou cenu

Vzhledem k neznalosti cenových map také často nabízenou nemovitost podhodnocují nebo naopak nadhodnocují. Řešila jsem případ, kdy samoprodejkyně prodávala chalupu na malé vesnici za 500 tisíc korun. Ozval se jí soused s tím, že ji koupí, ale tlačil cenu o sto tisíc níže s tím, že to jinak neprodá. Paní se nakonec obrátila na nás, za 14 dní proběhlo 11 prohlídek a chalupa se nakonec prodala za 860 tisíc,“ popisuje Monika Maděrová z RE/MAX 4You, podle které se člověk, který za svůj život prodá jednu, maximálně dvě nemovitosti, také těžko orientuje v listech vlastnictví či katastrální mapě, neřeší věcná břemena či zevrubnou a kvalitně sepsanou smlouvu. „Dostala jsem se k prodeji, kdy se nabízel pozemek samostatně bez domu. Když jsem zjišťovala, jak je to možné, přišla jsem na to, že majitelé sice koupili dům i s pozemkem, bohužel si ale napsali špatně smlouvu a převedl se jen dům, což samozřejmě nevěděli a neřešili. Pozemek následně 10 let užívali, původní majitel se ale dostal do potíží, šel do insolvence a oni si museli svůj pozemek koupit ještě jednou,“ říká Monika Maděrová.

 

Legislativní bariéry

Dalším argumentem pro spolupráci s realitní kanceláří je schopnost reagovat na legislativní změny. Počínaje 1. lednem 2018 platí novela občanského zákoníku, která při prodeji parkovacího stání v bytovém domě zavádí předkupní právo pro všechny ostatní nájemníky. Pokud se majitel bytu rozhodne, že svůj byt prodá, musí garážové stání primárně nabídnout majitelům ostatních bytů v domě. To sebou přináší vysoké nároky na administrativu, ale také další náklady. „Při oslovování ostatních spoluvlastníků u většího bytového domu, kde jsou desítky spolumajitelů a oslovuje se doporučeným dopisem, je například jen náklad na poštovné v tisícikorunách. A to neřešíme majitele s trvalým bydlištěm v zahraničí, balné, obálky, tisky," vypočítává Anna Černá.   

Při prodeji svépomocí často chybí zcela základní informace jako je průkaz energetické náročnosti budovy či skutečné rozměry prodávané nemovitosti. „Plocha takto nabízených nemovitostí se od skutečnosti liší často až o 10 procent,“ říká Anna Černá.

 

Technické řešení prodeje může být dost složité

Samostatnou kapitolou je pak prodej pozemků, kde je třeba často řešit koordinované stanovisko, příjezdovou komunikaci atd. Další komplikací je dělení pozemků na základě geometrického plánu. „Je třeba mít na paměti, že si nevystačíte se samotným zaměřením pro geometrický plán, ale pro dělení či scelování pozemků je třeba také získat souhlas ze strany příslušného stavebního úřadu či souhlasné prohlášení o budoucím průběhu hranic a další,“ vyjmenovává Anna Černá z RE/MAX Synergy.

 

Prodávat nemovitost prostě přináší celou řadu specifik, která často není vůbec jednoduché vyřešit. Naštěstí se můžete obrátit na profesionála, který dokáže všechny překážky elegantně vyřešit a prodat Vaši nemovitost za tu nejlepší cenu.

 

Budu proto ráda, když se na mě obrátíte.

Spolupráce

Spolupráce

Jak jistě víte, pro co nejlepší servis při prodeji nemovitosti se snažím udělat maximum, navazuji proto spolupráci s kvalifikovanými lidmi ve všech směrech od vyklizecí služby, přes budoucí nový design vysněného bydlení, až po kompletní zajištění pojištění a plánování budoucnosti v oblasti vašich financí. Jedním takovým člověķem je Martin Kressl, těšíme se na spolupráci. 

Komerční prostory Perla - Teplice

 

Připravila jsem rovnou dvě příležitosti pro vaše podnikání:

Velké prostory: https://www.remax-czech.cz/…/pronajem-komercniho-objektu-62…

a malé prostory: https://www.remax-czech.cz/…/pronajem-komercniho-objektu-15…

Oba se nachází v zajímavé lokalitě obce Teplice - Řetenice v 
areálu tkz. Perla

Pro více informací mě neváhejte kontaktovat.

AUKCE

aukce aukce

Nejvýhodnější způsob prodeje nemovitosti? 
AUKCE!

Prodej nemovitostí v elektronické aukci se stává běžnou praxí. Realitní síť RE/MAX eviduje od začátku roku již stovky takto prodaných bytů či domů. Tento systém je flexibilnější než tradiční způsob prodeje a pro prodávajícího zajímavější než klasický prodej nemovitosti. Navíc řeší aktuálně častý problém, kdy o jednu nemovitost stojí více zájemců. Ve všech doposud uskutečněných aukcích došlo k navýšení prodejní ceny. Mezi základní výhody prodeje nemovitosti formou elektronické aukce patří vyšší dosažená prodejní cena a možnost si lépe definovat podmínky jako například termín zaplacení kupní ceny, platbu hotově či hypotečním úvěrem a podobně. Pokud je aukce nemovitosti správně připravena, lze díky ní při prodeji dosáhnout nejlepší možné ceny. "Aukce používáme v případech, kdy o koupi nemovitosti projeví zájem více potenciálních kupců současně. Všichni dostanou možnost přijít na prohlídku v předem stanoveném termínu, kde zároveň dostanou detailní informace o tom, jak aukce probíhá a jaké jsou její podmínky," vysvětluje Anna Černá

PŘÍKLAD AUKCE Z PRAXE: 

Minulý měsíc se prodával panelový byt na sídlišti Petrovice. Šlo o dispozici 3+1 s téměř 70 m2 plochy. Běžná prodejní cena takového bytu v dané lokalitě se pohybuje do 4 milionů korun. Prodejní cena proto byla stanovena na 3,95 milionu korun. Realitní makléř společnosti RE/MAX vysvětlil prodávajícímu možnosti prodeje a po společné diskuzi se majitel rozhodl přistoupit na navrhovanou aukci. Makléř se pustil do marketingu dané nemovitosti: od kvalitní fotoprezentace, přes inzerci, využití sociálních sítí apod. tak, aby oslovil co nejvíce zájemců. Po týdnu inzerce proběhly tři prohlídkové dny. Po nich dostali zájemci ještě jeden den čas, aby zjistili své možnosti, co se týče financování. Poté byla spuštěna dvacetičtyřhodinová aukce. Byt se nakonec prodal za 4,725 milionu korun, tedy o téměř čtvrtinu dráž než v případě původní prodejní ceny.

Prodej prvnímu zájemci by bylo poškození prodávajícího 

Více zájemců o jednu nemovitost je v posledních měsících zejména v oblíbených lokalitách, velice častý jev. Aukce je pro tuto situaci ideálním řešením. "Pokud bychom prodali nemovitost prvnímu zájemci, nebyli bychom správní makléři. Pracujeme pro prodávajícího a naším úkolem je zajistit mu nejlepší možný servis. To znamená prodat za co nejlepší cenu a nejlepších podmínek," vysvětluje Anna Černá

Aukce selektuje některé zájemce 

Další výhodou elektronické aukce je fakt, že potenciální zájemci nemusí skládat žádnou jistinu, aby mohli do aukce vůbec vstoupit. Všichni jsou při první prohlídce seznámeni se způsobem prodeje a dostanou informace o průběhu aukce. Záleží jen na nich, zda do aukce nakonec vstoupí či zda budou hledat jinou nemovitost. "Moje osobní zkušenost je ale ta, že z původního počtu zájemců podá nabídku v aukci zhruba polovina zájemců," dodává Anton Bartoshek

Nelze opomenout také transparentnost. Vše se koná dle pravidel aukce, která jsou předem známá všem potenciálním zájemcům. Realitní kanceláře postupují podle scénáře, který je dán centrálně a je stejný pro každou kancelář RE/MAX. 

PŘÍKLADY ÚSPĚŠNÝCH AUKCÍ: 

• Nemovitost v centru Plzně, která byla původně prodávána za 15 milionů se po převzetí případu makléřem RE/MAX prodala v aukci za 21 milionů. 

• Garsonka na Vinohradech, několik let starý developerský projekt, se z původní prodejní ceny 2,5 milionu vyšplhala na 3,3 milionu. 

• Prodej rodinného domu před dokončením probíhal v Tvrdonicích u Břeclavi. Nabídková cena byla stanovena na 3,7 milionu. Vítězná nabídka pak byla 4,3 milionu v hotovosti. 

• Chata na Slapech vynikala svojí polohou. Díky tomu se stala terčem velkého zájmu potenciálních kupujících. Z původní nabídkové ceny 4,5 milionu získal prodávající nakonec neuvěřitelných 10,5 milionu korun. 

• Také o byt 2+1 v Ivančicích byl velký zájem. Přesně týden od inzerce nemovitosti se uskutečnilo 18 prohlídek. O den později byla spuštěna aukce, která navýšila prodejní cenu o 510 tisíc. 

1 |